套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******
人民网记者 孙红丽
近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？
被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？
近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？
中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。
另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。
“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。
根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办？
“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。
实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。
谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。
不得不选的捆绑装修，真的合理吗？
在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。
去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。
虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。
姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。
对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。
精装修货不对板，如何解决？
2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。
精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。
姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。
有聊丨邓超、俞白眉：在中国拍体育电影，绕不开乒乓球******
中新网北京1月24日电(记者 王诗尧)“在中国拍体育电影，最重要的两个题材：一个是女排，已经拍过了，再来就是国球——‘乒乓球’。”
采访间里，导演邓超、俞白眉讲述着拍摄电影《中国乒乓之绝地反击》的初衷。他们的目光里，流露出坚定、信心与期待。这部筹备多时的呕心沥血之作，历经波折后终于在大年初三(1月24日)与观众见面。
两个不被看好的体育迷
策划的一场电影反击
邓超、俞白眉，他们二人身兼数职，是著名导演、编剧、演员，其实他们还有一个身份——“体育迷”。
“我们俩在一起好像除了电影聊的最多的就是体育。我们一起打篮球，一起看各种各样的比赛。”这两个体育迷碰在了一起，想的就是“有生之年，我们一定会拍一部体育电影”。
俞白眉与乒乓球结缘，还要从他的父亲说起。“我爸是个超级乒乓球迷，之前还拿过我们陕西省西安市长安县的男子双打冠军。所以他现在都快80了，但是不管到哪儿都带上乒乓球拍每天打两小时。我肯定也受他的影响，因此对乒乓球比较了解。”
而另一个重要的机缘，则是2017年在中国上映的印度电影《摔跤吧！爸爸》。据俞白眉透露，主演阿米尔·汗在电影开拍前曾与他见过面，当时他惊讶于阿米尔·汗胖了非常多，那时他便得知了《摔跤吧！爸爸》即将开拍的消息。
过了1、2年之后，《摔跤吧！爸爸》来到中国宣传，俞白眉又去支持捧场。那时候阿米尔·汗已经瘦了回去，而他在电影里面的精彩表演同样带给俞白眉很大的震撼。“我看到电影非常喜欢，喜欢的同时心里又想的是，什么时候我们可以拍出这么好看的体育电影？”
正巧这时，拒绝过多次的《中国乒乓之绝地反击》项目组又发来邀请。俞白眉思前想后还是决定给父亲打了个电话，他简单说明情况后，只听父亲回了一句“真的”？
这一句饱含期待的“真的”，让俞白眉接收到父亲的暗示，也坚定了自己拍摄的决心。
导演俞白眉。受访者供图电影《中国乒乓之绝地反击》海报上有一句标语：献给每一个不被看好的人。这既是上个世纪九十年代初，国乒男队所处的状态，同时也与邓超、俞白眉的心境契合。
“邓超是不是有把柄在俞白眉手上？”
“俞白眉一定给邓超挡过枪，不然俩人为啥总在一起合作？”
“邓超+俞白眉，这个组合你懂的……”
这些网上的质疑、观众的批评，邓超其实都默默地记在心里。“我们就是一群不被看好的人，然后自己战胜困难，相信自己可以绝地反击。”
击碎质疑最好的办法，不是无视其存在，而是直面曾经的失败，用作品完成一记漂亮的反击。邓超说，5年来《中国乒乓之绝地反击》从孵化再到拍摄，现在终于可以推向观众，整个项目也是一个治愈的过程。
至于治愈的结果如何，或许要等到“反击战”的战果揭晓的那一刻才有定论，让我们拭目以待！
电影《中国乒乓之绝地反击》海报。片方供图从乒乓小白到队内天花板
邓超的秘密武器是“它”
“每个中国人都觉得自己会打乒乓球！”这个技能仿佛是中国人天生自带的体育buff(电子游戏术语，指有魔法的效果)。虽然自称是“乒乓小白”，但是如果不严格来算，邓超也是个拥有几十年“球龄”的“老手”。
“我是1979年生人，我们小时候不管乒乓球打得好不好，绝对都抢过水泥台，而且还永远抢不到！你去到那就已经有一帮人在那儿围着，后来只能想方设法地直接在水泥地上拿砖划个线，也用课桌组合过球台。”邓超回忆道，“那个时代对乒乓球太疯狂了！”
可惜儿时的运动爱好并没有坚持下来，直到开始准备电影《中国乒乓之绝地反击》，邓超才又捡起了这项时间久远的技能。
导演、演员邓超。受访者供图专业的教练、密集的训练，面前不再是童年的水泥台，而是崭新的球台。这一次，邓超要用一万次的挥拍训练，换取一个不让观众出戏的职业演出。
电影中邓超饰演的是从海外归国的教练戴敏佳，在国乒男队陷入低谷时，他勇敢站出来放出豪言壮语，势必要让中国男乒再度崛起。
身为一名教练，还是带伤之身，电影中让邓超施展乒乓球技的画面并没有太多。但是他依旧为了这个角色苦练8个多月，并且改用左手打球又让技术难度翻了一番。
不只是邓超，其他演员也都一头扎进乒乓球训练中，整个剧组还每天举办内部循环联赛。说到这里，俞白眉忍不住插入谈话爆了个料：“我揭发一下，邓超为了赢球，不仅仗着自己得天独厚是导演，就找了几个最厉害的教练给他开小灶，还直接上装备！”
邓超饰演主教练。片方供图原来邓超的角色不打长胶，但他为了赢别人，就偷偷换上了被俞白眉称为“屠龙刀”级别的装备——新长胶。
原本邓超作为导演，训练的时间远不及其他人。“那些演运动员的演员们，拍完自己的戏就会直接去练球了，所以有一段时间他们的水平突飞猛进，这时邓超确实感觉天花板有点压不住了，他就换成了长胶。”俞白眉生动地描述着当时的场景。
“3天后，那些最爱比赛的演员们，全部被他‘干’掉了。”导演是开心了，演员急了！段博文特意去找到邓超控诉：“导演你不能这样，我们每天练球是为了更积极地演好角色，你换个拍子每天过来把我们蹂躏一遍，这让我们心情很差，更觉得演不好这个角色了！”
剧组人员全国巡回踢馆
打败美国现役TOP5选手
后来，渐渐不满足于内部比赛的剧组人员，开启了城市踢馆模式。剧组每到一个新的城市，就开始搜索附近的球馆，四处打听潜伏在民间的乒乓高手。赶上哪天正好没戏，几个人一约就开始下战帖踢馆，直奔球馆要求挑战他们最厉害的教练。“我们当时在厦门，几乎把那些球馆都踢烂了！”俞白眉说。
如今，这群走出剧组的演员们已经开始向社区进攻，纷纷到各个小区报名打比赛。今天你在回龙观挥拍征战，明天他去望京单挑大爷。
演员训练。片方供图到了最近的宣传期，大家又聚到一起奔赴全国跑宣传。当时剧组里的18名教练遍布全国，那些拍戏时“约战”的乒乓高手们最后也都成为了朋友，因此这次宣传期大家依旧是走到哪里，约到哪里，“打”到哪里。
这么“牛”的剧组，实力到底有多强？据一名曾经入选过国家集训队的剧组教练说：“如果我们组个队参加欧洲联赛，也能打到8强吧。”
这句话里面，其实还有一段可以佐证实力的故事。电影里的比利时队有一名队员，是由美国现役国家队选手Tom饰演，他也是美国乒乓球排名前5的高手。Tom不仅能说上一口中国话，很多技术也是在中国练出来的。
有一天，俞白眉突发奇想正好看到一名乒乓指导在旁边，就组了个局，想看看他和美国现役球员的实力差距。
上场前，这名30多岁、早已转行做金融的乒乓指导偷偷对俞白眉说：“你这是让我欺负人啊！”事实证明这不是一句“狂言”，美国现役球员、不到20岁的Tom最终吃了败局。
第二天，听到风声的其他人蜂拥而至都来找Tom，每个人的台词也异常统一，“我是组里的，我也不是职业运动员，不太会玩，我们能比一局切磋一下吗？”
就这样，连输四局后Tom也急了，“早知道，我也说我不会玩”！
电影《中国乒乓之绝地反击》海报。片方供图这段亲身经历带给俞白眉很大冲击，他说不拍这部电影真不知道，原来中国乒乓球水平这么厉害。一个一辈子没有打过职业的业余乒乓球高手，具备的是可以战胜美国现役Top5选手的实力。
那么和他同等水平的人在全中国有多少？这名乒乓指导说，算上省队、国家队，每个省市差不多几十个人，全国就能有上千人。
“中国有上千人可以赢美国排名前几的高手，这是从我们电影的角度，观察到的一个非常令人惊讶的事情。”俞白眉感叹道。
或许这就是乒乓球为什么又叫国球的原因。电影的最后有一句台词“中国人肯定是最勤奋的”，这里用“肯定”才更能表达出创作者想传递的情绪。正是一代代勤奋的中国人，用努力的汗水、坚定的意志铸成了“中国乒乓”这四个字。(完)
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